La Modificació puntual del POUM a l’entorn de la Vinícola planteja la possibilitat de construir habitatges al centre d’Alella. Però, tal com es desprèn tant del document tècnic com de les explicacions fetes posteriorment per l’alcalde al Ple municipal, no tots els pisos previstos tenen el mateix grau de concreció ni la mateixa garantia d’execució.

Quina és la situació i quines són les fonts

Per entendre què preveu aquesta modificació cal tenir en compte dues fonts complementàries: el document de Modificació del POUM, que estableix el marc urbanístic i el nombre màxim d’habitatges possibles, i les explicacions fetes per l’alcalde al Ple municipal del passat desembre, que en matisen l’aplicació pràctica.

La modificació planteja que les parts de l’antiga cooperativa Alella Vinícola qualificades com a patrimoni passin a destinar-se a equipament comunitari cultural de titularitat pública, amb la cessió de l’edifici catalogat a l’Ajuntament d’Alella. Paral·lelament, una part dels terrenys municipals fins ara destinats a aparcament en superfície es requalifiquen per permetre ús residencial.

Dit en termes planers, l’operació es basa en un intercanvi de drets urbanístics: el municipi obté un equipament patrimonial d’ús públic i, a canvi, el propietari privat rep drets per construir habitatges en altres punts del mateix entorn de la Vinícola. Es tracta d’un balanç que pretén equilibrar el que es cedeix a l’ús públic i el que es pot edificar, i que segons la Modificació fa viable urbanísticament l’actuació.

Quants pisos es preveuen i com es reparteixen

El document de la Modificació del POUM estableix un màxim teòric de 49 habitatges per al conjunt de l’àmbit. Dins d’aquest límit, el desenvolupament que es concreta al document i que s’explica en aquest article correspon a 48 habitatges, dels quals 24 serien de promoció lliure i 24 de protecció oficial.

Pisos de promoció lliure: els que tenen més concreció

Els 24 habitatges de promoció lliure s’associen als terrenys requalificats (UE 3 a la imatge que hi ha sota aquestes línies), fins ara aparcament públic a l’aire lliure, que passen a permetre ús residencial. Aquesta requalificació forma part de la compensació econòmica articulada mitjançant drets urbanístics que preveu l’operació.

Això no vol dir que s’hagin de construir de manera immediata, ja que abans cal completar diversos tràmits urbanístics (reparcel·lació, urbanització i llicències). Ara bé, en comparació amb la resta de pisos previstos, són els que tenen una ordenació urbanística més clara i delimitada, perquè disposen d’un emplaçament concret i d’un marc d’execució més definit.

24 pisos de protecció oficial

La modificació del POUM també preveu 24 habitatges en règim de protecció oficial, en les modalitats genèrica o específica, d’acord amb la legislació vigent, 12 de cada.

Pisos de protecció oficial que poden no fer-se

Pel que fa als primers 12 habitatges protegits, aquests s’ubiquen en un edifici situat a la zona del pati de verema (UE 2), a l’altra banda de l’edifici principal del celler, on actualment ja hi ha un habitatge existent. Aquest espai quedarà separat del conjunt patrimonial per un futur vial públic.

Sobre aquests habitatges, l’alcalde va aclarir al Ple municipal que el planejament atorga el dret a construir-los, però no estableix l’obligació de fer-ho. L’edifici continuarà sent de titularitat privada, en mans de la societat propietària actualment de la Vinícola, i són els seus propietaris —o qui en pugui ser titular en el futur— els qui poden decidir si exerceixen o no aquest dret urbanístic.

En conseqüència, aquests 12 habitatges podrien no arribar-se a construir mai, sense que això contradigui el que preveu la Modificació del POUM. En tot cas, si es construïssin, només ho podrien fer com a habitatges de protecció oficial, d’acord amb la nova qualificació urbanística, una qualificació més limitada en preu, però socialment molt demandada.

Pisos de protecció oficial que encara no tenen ubicació

La situació dels altres 12 habitatges de protecció oficial previstos és diferent. Tot i que el document els inclou dins el còmput total d’habitatge protegit, el mateix planejament preveu que l’espai on inicialment s’haurien d’ubicar no acabi acollint habitatges, sinó que es destini a una plaça (UE 3) o espai públic d’accés al futur equipament cultural de la Vinícola.

Això implica que aquests 12 habitatges no es construiran en l’emplaçament indicat inicialment. El planejament no elimina aquest dret, però el deixa en reserva, pendent de trobar una nova ubicació adequada i una fórmula de desenvolupament possible. És a dir, definir en el futur com, on i a través de qui es podrien arribar a construir aquests habitatges. A dia d’avui, aquest emplaçament encara no està definit.

Ni el document de la modificació ni les explicacions fetes al Ple concreten quin sòl hauria d’acollir aquests habitatges, qui l’hauria d’aportar ni qui n’hauria d’assumir la promoció. Aquestes qüestions queden obertes i s’hauran de determinar en fases posteriors de l’ordenació urbanística.

Què es pot afirmar avui amb certesa

Amb la informació disponible actualment, es pot afirmar que la Modificació del POUM:

● fixa un màxim teòric de 49 habitatges,

● però concreta un desenvolupament de 48 habitatges,

● dels quals 24 serien de promoció lliure i 24 de protecció oficial,

● amb un grau de concreció diferent segons el cas.

Els habitatges de promoció lliure són els que tenen una ordenació urbanística més clara i delimitada, perquè disposen d’un emplaçament concret i d’uns terminis i condicions d’execució més clars. En canvi, els habitatges protegits presenten condicionants importants: una part pot no arribar-se a construir i una altra part encara no té emplaçament assignat.

Aquest és l’escenari que hi ha avui sobre la taula: algunes possibilitats clares, d’altres condicionades i algunes encara pendents de definir.